近来楼市利好消息不断，国家统计局5月18日公布数据显示，4月份70个大中城市新建商品住宅成交量继续回升，而成交价格环比、同比都基本保持稳定。

近来楼市利好消息不断，国家统计局5月18日公布数据显示，4月份70个大中城市新建商品住宅成交量继续回升，而成交价格环比、同比都基本保持稳定。

清华大学教授、房地产研究所所长刘洪玉日前在接受记者专访时对此表示，近期市场成交数据的波动主要是政策连续刺激下的短期效果，整个市场仍然处在阶段性的调整期。但可以肯定的是，政策调整对稳定市场的效果明显，产生了积极作用。“从这个意义上来说，未来房地产市场的高效、稳定与可持续发展，就是对宏观经济社会发展的最大贡献”。

数据变化揭示转型

今年第一季度，中国房地产投资增速进一步放缓，土地购置量、房屋新开工面积、房屋竣工面积和商品房销售量等指标同比持续走低，房地产开发企业到位资金中的国内贷款来源5年来首次出现同比下降( 6.1%)，表明房地产开发企业对房地产市场的未来走势，总体上缺乏信心。

刘洪玉认为，导致一年多来中国房地产业经济活动持续放缓的主要原因，既有房地产行业内部的原因，也有宏观经济的原因。从宏观经济社会发展的角度看，随着宏观经济增长速度放缓，空间需求增长速度也相应放慢，支撑房价持续快速上涨的力量变弱;国家经济结构调整对空间需求的数量和结构也会发生变化，总的趋势是数量增速变缓、质量和多样性要求提高。从房地产行业内部看，经过过去十几年的快速发展，房地产市场已经从供给短缺逐步发展到供求总体均衡且存在区域性、结构性供给过量的阶段。

“这种宏观经济社会发展环境和房地产市场供求关系的变化，是当前房地产市场进入阶段性调整的主要原因。但短期来看，宏观经济数据仍离不开房地产业、建筑业的支撑。”刘洪玉提供的统计数据显示，2014年我国房地产业和建筑业占GDP的份额分别为6%和7%(美国2013年的对应数据分别为13.0%和3.7%)，房地产业税收占地方本级财政收入的比重为29.5%，土地出让收入相当于地方本级财政收入的56.2%。“我们过去比较注重宏观经济增长，看重房地产业在宏观经济增长中扮演的角色，但房地产行业经济活动逐步放缓，这个‘火车头’、‘发动机’的角色要逐渐让位给其他产业，以住房投资和消费为主的房地产业，将来更多的作用是给宏观经济提供一个稳定的基础”。

刘洪玉称：“天天紧盯房价，是舍本逐末的做法。因为房价‘健康’是行业‘健康’的基础和重要标志，未来新常态下的调控，要以保障基本需要、保护和支持自住需求、提升房屋社区质量、改善市场效率、促进市场稳定为目标。围绕着这些调控目标的基础工作做好了，房价‘平稳健康’也就比较容易实现了。”

对未来市场仍乐观

国家统计局4月18日公布3月份全国70个大中城市房价数据，各城市房价涨跌基本保持平稳，但北京的房价摆脱了连续8个月环比下跌的势头，是一个重要的数据节点。随后5月18日公布的数据则显示，房价环比上涨的城市达到18个。

从数据中不难看出，3月开始，新建商品住宅量和二手房价格环比上涨的城市有了显著增加，尤其是一线城市的北京、深圳出现了显著的环比上涨。而据刘洪玉介绍，另外一些住房价格监测渠道的数据显示，上海、广州、深圳3个城市新建商品住宅的环比房价，从1月份就开始上涨。“我对这些价格变化信号的解读比较谨慎，但可以肯定的是，政策调整对稳定市场的效果明显，产生了积极作用。”

相比房价数据，其他行业数据并不乐观。如一季度房地产开发企业商品住宅新开工面积16791万平方米，与最高年份2011年的31025万平方米相距甚远;同时企业的新增土地购置需求也同步减少，各地政府普遍缩减了2015年土地供应计划数量，例如北京住宅用地计划供应数量。但刘洪玉认为，这些都主要与新建商品住宅销售速度放缓有关，并非整个行业的衰退，未来需求与过去相比，还会发生很多变化，这就是从关注量的扩张向关注质的提升转变。“供应规模的峰值发生在2011年～2013年，我们已经跨越了顶点。我理解的逻辑是在商品住宅销售放缓的市场背景下，政府为了维护土地市场的稳定，主动减少土地供给来平衡市场供求。对于未来需求的预期，我自己持比较乐观的态度。因为我们还有一个长期的城镇化发展过程，还有‘3个1亿人’的问题、住房质量亟须提升的问题，以及第二住宅、老年公寓等伴随经济社会发展出现的新需求。”

而这其中，刘洪玉特别指出，尽管“十二五”期间3600万套保障性安居工程建设目标已经接近完成，但“十三五”期间仍然需要有住房保障的五年规划。但是，这一目标将不仅是数字上的要求，更多是向“入住满意导向，自下而上差异化为主”转变。他表示，“保障房、公租房的发展方向，应该是政府从直接供给者向间接供给者的转变，要实实在在地下功夫探索社会力量广泛参与的、满足可持续发展要求的解决之道”。